임차(전세)계약서 분실, 우선변제권 유지, 확정일자 등 임차인 대처 방법
임차인 여러분, 전세나 월세 계약서는 우리의 권리를 보호하는 중요한 문서입니다. 하지만 때로는 예상치 못한 상황으로 인해 이 중요한 계약서를 분실할 수도 있죠.
계약서를 분실하게 되면 보증금 보호에 문제가 생길 수 있으며, 특히 확정일자가 있는 계약서를 분실한 경우 우선변제권까지 상실할 위험이 있습니다. 그렇다면, 이러한 상황에서 어떻게 대처해야 할까요?
1. 분실 사실 인지와 우선변제권 증거 확보
임차인 A는 전세 계약 2년차에 계약서를 분실했습니다. 이 상황에 대한 즉각적인 대응으로, 임차인 A는 처음으로 임대인에게 전화를 걸어 사정을 설명하고 계약서 사본을 요청했습니다.임대인과의 대화에서는 계약서 분실 사실을 솔직하게 알리고, 사본을 받기 위해 협조를 구했습니다.
이후, 임대인이 사본을 제공할 수 없는 경우를 대비해, 임차인 A는 본인이 계약 당시 이용했던 부동산 중개업소에도 연락하여 계약서 사본을 요청했습니다.
또한, 계약 당시 확정일자를 받은 기록이 있는 지자체나 법원에도 문의하여 사본이나 확정일자 발급 기록을 확보했습니다.이러한 조치로 임차인 A는 우선변제권 확보를 위한 기초 자료를 준비했습니다.
※ 우선변제권과 확정일자에 대해 알아보기.
가. 우선변제권: 우선변제권은 임차인이 주택을 배당받기 위해 경매에 참여할 수 있는 권리로, 대항력과 함께 확정일자를 기준으로 효력이 발생합니다. 이 권리는 임차인이 주택을 인도 받아 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 발생되는데, 임차인이 주택 경매시 후순위 담보물권자 보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항력 발생일과 확정일자 중 늦은 날 을 기준으로 효력이 발생합니다.
나. 확정일자: 확정일자란 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 사용되는 개념입니다. 이는 법원 또는 동사무소 등에서 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 의미합니다. 이 날짜는 해당 계약서가 그 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것입니다. 확정일자는 주택임대차계약신고를 할 경우 자동으로 발급됩니다. 따라서 주택임대차계약신고를 할 경우 따로 확정일자를 받으러 가지 않아도 됩니다.
다. 확정일자를 받는 방법 : 온라인으로 국토교통부 부동산 거래 관리 시스템에서 신청할 수 있고, 주민센터에서 직접 신청할 수도 있습니다. 또한, 대한민국 법원 인터넷등기소에서도 확정일자를 신청할 수 있습니다. 이러한 방법들을 통해 경제적이며 신속하고 편리하게 확정일자를 신청할 수 있습니다.
2. 전입사실 증거 확보
임차인 A씨는 추가적으로 이사 계약서, 전입신고증, 임대료 입금내역 등을 모아 계약 사실을 더욱 명확하게 증명할 수 있는 자료를 준비했습니다.
이사 계약서와 전입신고증은 임차인이 해당 주택에 거주하고 있음을 명시하며, 임대료 입금내역은 임차인이 지속적으로 임대료를 납부해왔음을 입증합니다.
임차인이 전입사실을 주장 요건은?
임차인은 전입사실을 주장하고, 이를 통해 자신의 권리를 보호받기 위해서는 아래 조건들을 충족해야 합니다.
가. 주택의 인도: 임차인은 임대인으로부터 주택을 적법하게 점유하고 있어야 합니다1. 이는 임대인이 임차인에게 주택의 사용권을 부여한 상태를 의미합니다.
나. 전입신고: 임차인은 주민등록을 통해 해당 주택에 거주하고 있음을 증명해야 합니다. 이는 임차인이 해당 주택에 실제로 거주하고 있음을 공식적으로 인정받은 상태를 의미합니다.
다. 대항력의 존재: 임차인은 대항력을 갖추고 있어야 합니다1. 대항력이란 임차인이 임대인 이외의 제3자(예: 주택 매매 또는 경매의 매수인)에게 대항하여 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임차인이 주택을 인도 받아 주민등록(전입신고)을 마치면 주택임대차보호법에 따라 대항력이 발생합니다.
라. 확정일자: 임차인은 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 사용되는 개념입니다. 이는 법원 또는 동사무소 등에서 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것을 의미합니다. 이 날짜는 해당 계약서가 그 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것입니다.
이러한 조건들을 만족하면 임차인이 주택을 계속 사용하거나, 임대차 계약이 종료될 때 보증금을 반환받는 등의 권리를 보장 받을 수 있습니다.
3. 확정일자 확인 및 점유 유지
임차인 C는 계약서 분실 후 확정일자를 부여받지 못한 상태로 남아 있었습니다. 이에 임차인 C는 우선적으로 이사 계약서, 전입신고증, 임대료 입금내역을 법원에 제출하여 계약서 분실 사실을 증명했습니다.
◇ 확정일자받기
가. 전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋은데요. 이렇게 하면 소중한 보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.
나. 임차인은 주택임대차계약서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
- 참고로 전월세 신고제도를 이용하면 확정일자를 받을 수 있습니다. 2021년 6월 1일부터 전월세 신고제가 시행되고 있습니다. 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 경우가 대상입니다. 전월세신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여가 됩니다. 따로 신청하지 않아도 됩니다.
다. 또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소에 대하여 합니다.
이 문서들을 바탕으로 임차인 C는 확정일자 부여를 신청하고, 이 과정에서 부동산 등기부등본을 확인하여 임대인의 부동산에 대한 권리 관계를 정확히 파악했습니다.
※확정일자 인터넷으로 부여 받으로 가기
추가적으로 임차인 C는 보증보험에 가입하여 만약의 경우에도 보증금을 보호받을 수 있는 조치를 취했습니다.
※ 임차인이 보증보험가입?
임차인이 전세보증보험에 가입하는 것은 임차인의 보증금을 안전하게 보호하는 중요한 방법입니다. 전세보증보험은 임차인의 전세금을 집주인이 돌려주지 못할 때 보증해 주는 보험입니다.
전세보증보험에 가입할 수 있는 곳은 주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사 (HF), 서울보증 (SGI) 세 곳입니다. 각 기관은 보증수수료, 보증금 규모, 전세대출 여부, 해당 주택의 부채비율 등을 고려하여 가장 잘 맞는 상품을 선택할 필요가 있습니다.
전세보증보험 가입의무화 제도는 임차인의 보증금을 우선으로 보호해주는 최소한의 장치입니다. 보증보험에 가입하지 않아도 되는 대상은 임대보증금이 주택임대차 보호법상 최우선변제 금액 이하이면서, 임차인이 보증에 들지 않아도 된다고 동의한 경우입니다.
전세보증보험 가입 의무자는 기본적으로 '임차인’이 맞습니다. 본인의 돈을 지키기 위해 본인이 직접 보험료를 납부하고 가입하는 것이 맞습니다. 다만, 일반적으로 주택 임대 사업자의 집에 전세로 들어갈 경우에 한해 서는 '임대인’이 직접 보증보험에 가입합니다. '민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조 1항’에 보면 '임대 보증금에 대한 보험 가입 시 발생하는 수수료는 임대 사업자가 75%를 부담하고 임차인이 나머지 25%를 부담하는 것으로 나와 있습니다. 즉, 임대인이 가입을 하게 되고 가입 후 가입 금액의 1/4는 임차인에게 청구하게 됩니다.
점유 유지는 임차인이 계속해서 해당 주택을 사용하고 있음을 증명하는 중요한 행위로, 임차인 C는 주기적으로 주택 상태를 기록하고 이웃과의 관계를 통해 점유를 입증할 수 있는 증거를 준비했습니다.
※ 임차인이 점유권을 주장하려면 다음의 조건들이 필요!!
가. 적법한 점유: 임차인은 임대인으로부터 주택을 적법하게 점유하고 있어야 합니다1. 이는 임대인이 임차인에게 주택의 사용권을 부여한 상태를 의미합니다.
나. 임대차 계약의 존재: 임차인은 임대인과 유효한 임대차 계약을 체결하고 있어야 합니다. 이 계약은 임차인이 주택을 사용할 수 있는 권리를 부여하며, 임차인이 주택을 점유할 수 있는 법적 근거를 제공합니다.
다. 대항력의 존재: 임차인은 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 대항력이란 임차인이 임대인 이외의 제3자(예: 주택 매매 또는 경매의 매수인)에게 대항하여 임차권을 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임차인이 주택을 인도 받아 주민등록(전입신고)을 마치면 주택임대차보호법에 따라 대항력이 발생합니다.
라. 유치권의 행사: 임차인은 임대차보증금 반환청구권과 비용상환청구권(필요비, 유익비)을 이유로 임대차 목적물에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다. 유치권이란 임차인이 임대차 목적물을 점유하고 있을 때, 임대인에게 청구할 수 있는 채권이 변제기에 있을 경우, 그 목적물을 유치(보유)할 수 있는 권리를 말합니다.
마. 점유권주장 : 위 조건들을 만족하면 임차인은 점유권을 주장하고, 이를 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 이는 임차인이 주택을 계속 사용하거나, 임대차 계약이 종료될 때 보증금을 반환받는 등의 권리를 보장합니다
4. 계약서 안전한 보관
임차인 D는 서랍 정리 중 계약서를 실수로 버렸습니다.이러한 사고를 방지하기 위해 다음과 같은 예방책을 제안합니다.
첫째, 디지털 파일 보관은 스캔 또는 사진 촬영을 통해 계약서를 디지털 형태로 저장하는 것인데, 이는 클라우드 서비스나 이메일, 외장 하드 드라이브 등 여러 장소에 백업하여 보관할 수 있습니다.
둘째, 계약서의 사진을 찍어두는 것도 중요한데, 이는 실물을 잃어버렸을 때 증거로 사용할 수 있습니다.
셋째, 안전한 보관 장소를 활용하는 것으로, 금고나 잠금이 가능한 서류함 등에 중요 문서를 보관하여 분실 위험을 최소화할 수 있습니다. 이러한 방법들을 통해 임차인은 중요한 계약서를 안전하게 보관하고, 분실 시에도 즉시 대처할 수 있는 준비를 할 수 있습니다.
※ 같이 보면 좋은 연관글(추가적인 내용 확인을 위해 아래 링크를 클릭해주세요!!)
임차 계약 시 전입신고와 확정일자, 점유 요건 및 계약서 분실 대처 방안
전입신고와 확정일자, 그리고 점유요건!! 전세 계약을 체결한 후에는 보증금을 보호하기 위해 전입신고와 ...
blog.naver.com
맺음말
임대차 계약서 분실은 불편한 상황이지만, 침착하게 대처하면 해결책을 찾을 수 있습니다.
오늘 포스팅 글에서제시된 방법들을 이용하여 분실 사실을 증명하고, 임차보증금을 안전하게 보호하며, 재발 방지를 위한 예방책을 잘 실천하여 전세계약서를 분실하였다고 당황하지 마시고 차분히 대응하실 수 있기를 바랍니다.