분양권 투자는 적은 시드로도 부동산에 투자할 수 있는 방법 중 하나입니다. 분양권은 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 세금 및 청약 자격에 직접적인 영향을 미치므로, 분양권 투자를 하기 전에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.
1. 취득세
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함됩니다. 청약 당첨으로 취득 시에는 계약일, 분양권 전매로 취득 시에는 잔금일이 취득일 기준이 됩니다. 예를 들어, 이미 한 채의 집을 보유하고 있던 자가 2020년 8월 12일 이후 B 분양권을 취득하고 추가로 C 주택을 취득하면, 3주택 기준으로 취득세를 납부하게 됩니다.
※ 위 설명에서 유상취득과 무상취득에 대해 알아보겠습니다.
가. 주택 유상 취득
1)정의: 매매, 증여, 경매 등 금전적 대가를 지불하고 주택을 취득하는 것을 의미합니다.
2)취득세 과세 기준: 유상 취득가액: 매매계약가액, 증여가액, 경매낙찰가액 등을 기준으로 합니다.
3)특징:
- 취득 당시 주택 가치를 기준으로 세액이 계산됩니다.
- 취득자의 소득 수준에 따라 세율이 부과됩니다.
- 특별공제, 감면 혜택 등을 받을 수 있습니다.
나. 주택 무상 취득
1)정의: 상속, 증여 등 금전적 대가 없이 주택을 취득하는 것을 의미합니다.
2)취득세 과세 기준: 시가액: 국세청에서 매년 지정하는 주택의 시장 가치를 기준으로 합니다.
3)특징:
- 취득 당시 주택의 시가를 기준으로 세액이 계산됩니다.
- 유상 취득보다 세율이 높습니다.
- 특별공제, 감면 혜택이 제한적입니다.
2. 양도세
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터는 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 이는 분양권을 양도할 때 양도세가 중과될 수 있음을 의미합니다.
▶ 조정대상지역 내에서 분양권을 양도할 경우, 보유기간과 상관없이 50%의 세율이 적용됩니다.
▶ 비조정대상지역 내에서 분양권을 양도할 경우, 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율(6% - 45%)이 적용됩니다.
단, 일시적 1가구 2주택인 경우에는 양도세가 비과세될 수 있습니다.
종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 양도세가 비과세됩니다.
만약, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 소재하는 경우에는, 분양권을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고, 세대원 전원이 신규 주택으로 이사하여 전입신고를 마쳐야 양도세가 비과세됩니다.
분양권을 양도할 때는 이러한 양도세 규정을 고려해야 합니다. 양도세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다.
3. 청약
2018년 12월 11일 개정된 '주택 공급에 관한 규칙'에 따르면, 분양권과 입주권은 청약 시 주택으로 간주되며, 분양권이나 입주권을 소유한 경우, 청약 신청 시 무주택자 자격으로 신청할 수 없으니 참고할 필요가 있다고 하겠습니다. 분양권이나 입주권을 소유한 세대에 속한 사람은 청약 시 1순위 자격을 제한받을 수 있습니다. 단, 미분양 주택을 직접 분양받은 경우는 청약 시 주택 수에 포함하지 않습니다.
▶ 미분양 주택이란, 분양 물량보다 청약 신청자가 적어 1순위와 2순위 청약에서 미달된 주택을 말하는 것으로 미분양 주택을 직접 분양받은 경우, 해당 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
미분양 주택을 분양권 전매를 통해 취득한 경우, 또는 미분양 주택 분양권이라도 잔금 완납 후에는 주택 수에 포함됩니다.
▶ 분양권 전매란, 분양권을 타인에게 매도하는 것을 말합니다.
미분양 주택 분양권을 잔금 완납 후 소유권이전등기를 마친 경우, 해당 주택은 주택 수에 포함됩니다.
분양권 투자는 세금과 청약 자격 등에 대한 고려가 필요합니다.
부동산 시장의 변화에 따라 분양권 투자의 수익성이 달라질 수 있으므로, 시장 동향을 파악하고, 자신의 상황에 맞는 적절한 투자 전략을 수립하는 것이 중요하며, 분양권 투자는 비교적 소액으로 투자할 수 있는 방법이지만, 세금과 청약 자격 등에 대한 고려가 필요하며, 투자 전에 충분한 검토를 해야 합니다.
맺음말
현재로서는 세금절세와 관련해서 분양권 투자시 양도세와 관련해서는 일시적 1가구 2주택 특례를 이용하는 것이 가장 현명한 방법인 것 같습니다.
분양권을 포함한 부동산 제도는 정권이 바뀔 때 마다 가장 빈번하게 바뀌는 정책이죠. 앞으로 부동산 시장 분위기에 따라 또 어떻게 바뀔지 모르겠습니다.
잘 모니터링하면서 변경되는 정보 있으면 바로 update해서 부동산 투자시에 반영해나갈 필요가 있다고 봅니다.
'부동산 정책' 카테고리의 다른 글
| 다주택자 세금(종합부동산세, 양도소득세, 취득세) 부담 완화: 긍정적 및 부정적 측면에서 경제적 영향 (0) | 2024.06.07 |
|---|---|
| 주택임대차분쟁조정위원회 분쟁신청 온라인 및 현장접수, 소요기간, 비용 (0) | 2024.05.27 |
| 임차(전세)계약서 분실, 우선변제권 유지, 확정일자 등 임차인 대처 방법 (2) | 2024.05.15 |
| 전세 만기 전 이사와 전입신고: 보증금 대항력 및 보험 유지 여부 확인 등 (0) | 2024.05.06 |
| 전입세대 열람원 발급 방법과 활용 용도 등 알아보기!! (0) | 2024.05.05 |
