전세 계약 만기 전에 다른 지역으로 이사를 가야 하는 상황은 누구에게나 발생할 수 있습니다. 이런 상황에서 가장 중요한 것은 현재 거주 중인 집의 전세보증금을 안전하게 보호하는 것입니다.
특히 전세보증보험에 가입되어 있다면, 그 보험의 유지 여부와 함께 전입신고 변경이 전세계약의 대항력에 어떤 영향을 미치는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
본 글에서는 이러한 상황에서의 올바른 대처 방법과 제도의 이해를 돕고자 합니다.
1. 주민등록 전입/전출 신고 및 대항력 확보
1.1. 주민등록 전입/전출 신고 절차
전세 만기 전 이사 시 주민등록 전입/전출 신고는 다음과 같이 진행해야 합니다.
전입: 새로운 거주지 관할 행정기관에 전입신고를 합니다. 이때, 전세 계약 만료일 전까지 전입신고를 해야 전세 보증금에 대한 대항력을 유지할 수 있습니다.
전출: 기존 거주지 관할 행정기관에 전출신고를 합니다. 전입신고와 동시에 자동으로 전출 처리되므로 별도의 신고가 필요하지 않습니다.
1.2. 전세계약의 대항력과 전입신고
전세계약의 대항력이란, 임대인이 임차인의 동의 없이 임대차 계약을 제3자에게 양도하거나, 재산을 처분할 수 없도록 보호하는 법적 효력을 말합니다. 이 대항력은 전입신고와 함께 확정일자를 받음으로써 발생합니다.
확정일자의 취득
“확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다 28879 판결).
확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 거짓으로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다 7992 판결).
확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 "확정일자부여기관"이라 함)에게 부여받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 6 제1항).
확정일자부여기관(지방법원 및 그 지원과 등기소는 제외함)이 작성하는 확정일자부에는 다음의 사항이 기재됩니다(「주택임대차보호법 시행령」 제4조 제1항).
확정일자번호
확정일자 부여일
임대인·임차인의 인적사항
√ 자연인인 경우: 성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)
√ 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우: 법인명·단체명, 법인등록번호·부동산등기용 등록번호, 본점·주사무소 소재지
주택 소재지
임대차 목적물
임대차 기간
차임·보증금
신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리)
확정일자를 받는 절차
임차인의 우선변제권을 위한 확정일자는 임차인 등이 주택임대차계약증서 원본 또는 사본을 소지하고, 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함, 이하 같음)·군·구(자치구를 말함, 이하 같음)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인을 방문하여 부여받을 수 있습니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조 제1항).
또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에 대하여합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조의 2).
여기서 중요한 점은, 세대주 변경이 전세계약의 대항력에 영향을 미치지 않는다는 것입니다. 즉, 현재 거주 중인 집에 가족(어머니)을 전입신고하고 본인이 다른 지역으로 이사한다 하더라도, 기존 전세계약의 대항력은 유지됩니다.
단, 전세계약의 확정일자는 유지되어야 하며, 이사 가시기 전에 관련 서류를 잘 정리해 두는 것이 중요합니다.
대항력의 발생시기
대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조 제1항).
여기에서 “그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다 9981 판결).
예를 들어, 홍길동이 2011년 12월 1일 임차주택을 임차보증금 1억 원에 임차하여 2011년 12월 15일 전입신고를 마쳤다면, 그다음 날인 2011년 12월 16일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.
대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.
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2. 전세 만기 전 이사 시 전세 보증보험 유지 여부
2.1. 전세보증보험(HUG)의 유지 및 약관 확인
전세보증보험은 임대인이 임차인에게 전세금을 반환하지 못할 경우, 보증기관이 임차인에게 전세금을 대신 지급해 주는 제도입니다.
이사를 가더라도, 보증보험에 가입된 계약의 세부 조건을 변경하지 않는 한 보증보험은 그대로 유지됩니다.
다만, 보험 계약이 유지되려면 보험료 납부 등 계약 유지 조건 관련 약관을 잘 살펴보시고 약관에서 정하는 기준을 계속 충족해야 합니다. 필요시 보험사에 문의하여 약관에서 정하는 정확한 내용을 미리 확인하고 대처하는 것이 중요합니다.
2.2. 보험 유지 가능한 경우
일반적으로 다음과 같은 경우 전세 보증보험이 유지될 수 있습니다.
- 새로운 거주지가 기존 거주지와 동일한 행정구역 내에 있는 경우
- 새로운 거주지가 기존 거주지와 다른 행정구역 내에 있지만, 보험사가 지정한 범위 내에 있는 경우
- 새로운 거주지가 보험사가 지정한 범위 외에 있지만, 보험사의 동의를 얻어 이사한 경우
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맺음말
전세 계약 만기 전에 이사를 해야 하는 경우, 기존 전세 계약의 대항력과 전세보증보험을 유지하는 방법을 고려해야 합니다. 가족의 전입신고나 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지할 수 있으며, 전세보증보험을 가입한 보험사에 이사 사실을 알리고 변경된 주소를 제출하여 전세보증보험을 유지할 수 있습니다.
위와 같은 방법을 통해 전세 계약 만기 전에 이사를 하더라도, 기존 전세 계약의 대항력과 전세보증보험을 유지하여 전세보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
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